临近开业，“旭辉广场”仍是个工地

千呼万唤始出来。位于绍兴越城区则水牌的商业综合体“旭辉广场”将于本月21日正式开业。对此，消费者似乎并没有太多的期待，反倒是担心:“它能活下去吗？”产生质疑的理由有很多，其中讨论最多的是“主城区的商业综合体已经超载”。

近10年来，越城区商业综合体的扩张有目共睹，据粗略统计，目前越城区开业的商业综合体已经超过10家，而且主要集中在主城区，近年来越城区主城区已有多家商业综合体更名和更换运营商。

越城区的商业综合体已呈“群雄争霸”之势，它们的生存状况值得关注。

“带病”开业　则水牌“旭辉广场”能否活下去？

则水牌“旭辉广场”，作为金科旭辉·上河之城项目的配套商业板块，建筑面积约6万平方米，在住宅项目入市之初，确实备受市场关注，大家都期待则水牌区域商业综合体的空白被填补。

但是随后该广场便出现了一次招商“危机”，因为招进来的超市品牌“降级”引发了上河之城住宅“准业主”的不满。之后原本定于去年底开业又“放鸽子”，今年6月底，上河之城住宅部分也宣布延期交付，且交付日期不定。

因此在消费者看来，“旭辉广场”属于带病开业，恐怕难以存活。

理由主要有两点。

首先是周边客流量不足，据中国百货商业协会CCAGM数据，国内商业体的生存一般需要每天每平方米有0.5—1人穿越。也就是说，“旭辉广场”的生存至少每天需要3万客流量。但是从目前来看，恐怕有难度，因为该商业综合体周边虽有多个住宅项目在建，但是短期来看，已有两个住宅项目交付延期，即使一个新建住宅项目将按期交付，两年内该区域客流量也不会很高。这种情况下，综合体里面的商家能否坚守成为疑问。

其次是旭辉集团作为一家开发商，从事商业地产运营仅有10年经验，对比国内同行，它属于“新生代”，招商运营还有待观察。则水牌“旭辉广场”的生存，短期要看能否对袍江和迪荡的消费者进行引流。

7月4日，记者联系了绍兴旭辉商业相关负责人，采访招商运营的一些情况，但截至发稿，未收到任何回复。

竞争惨烈　主城区商业综合体“群雄争霸”

“旭辉广场”能否活下去，消费者只能拭目以待了。但是梳理近10年来主城区商业综合体的扩张，不难发现它们彼此间竞争惨烈，以致多家商业综合体先后改名和变更运营商。

仅解放南路和解放北路上就有银泰城和八佰伴等，其他诸如迎恩门和世茂广场都有商业综合体存在，另外还有镜湖新区天街、华发活力城等住宅配套的商业综合体在建。而且从去年开始，还有皋埠鲸银城等乡镇商业综合体争相开业“抢食”。

激烈的市场竞争带来的必然是优胜劣汰。最近出现的一个案例便是袍江“宝龙广场”的落幕。该商业综合体也是住宅项目的配套商业，总建筑面积超过了40万平方米，于2019年开业，周边住宅小区有七八个，按理说不愁生意。但是在今年6月9日，该商业综合体发布了积分系统的关停公告，事后则传出该商业综合体将更名为“星潮广场”，运营管理方同时更换。

再往前看，越城区的商业综合体中，还有梦享城变成华联银泰城、汇金广场改名八佰伴等案例出现过。

分析商业综合体更名案例可以发现，有些商业综合体的不温不火是缺乏客流量，而有些商业综合体是运营失败。例如汇金广场在改名八佰伴之后，就已经稳定运营多年，一改之前的颓势。

群雄争霸　商业综合体如何“克敌制胜”？

不断涌现商业综合体，已经成为近年来越城商业版图巨变的一大标志。但是，伴随着商业综合体之间的竞争，近年来，像越城区上大路特色风情街、鲁迅故里商业街区等涌现，也在争着“分蛋糕”。

对于商业综合体来说，如何生存和发展成为运营商的一大“焦虑”。

记者联系了金帝银泰城和龙湖等商业地产相关负责人，想就越城区商业综合体的生存进行采访，但是对方都不太愿意多说。其中一名负责人仅表示，近年来随着越来越多的住宅项目配套的商业综合体建设，已经让他们这些作为纯商业综合体的运营商感到很大的压力。

那么越城区商业综合体究竟该如何“克敌制胜”呢？

经过对解放南路和解放北路几家商业综合体的对比，记者发现，金帝银泰城的运营算是“胜者”，其最大的“秘诀”应该是会策划活动，造势引流。

因为附近有较多的住宅区和绍兴文理学院，金帝银泰城开业多年来，生意一直比较火爆，但是细心的消费者会发现，金帝银泰城里的商家更换比较常见，每年都会有新的品牌入驻，同时金帝银泰城里的活动也非常多，节假日之外，引流活动也很多，例如最近该商业综合体就推出了“夜市”活动。

运营决定成败　商业综合体的发展需要“公共性”

对于越城区商业综合体的生存与现状，也有较多的专家学者在关注，他们表示，吸引和留住高端消费力，是一个商业综合体健康运营的关键。绍兴的商业综合体需要引入大品牌，锚定“首店经济”这个流量密码，激发时尚消费，实现运营进阶。

“目前越城商业呈现出百花齐放之势，从各个商圈的定位和优势出发，越城需要差异化打造具有文化特色和时代气息的商业项目，留住本地消费人群甚至辐射周边城市。”绍兴市委党校杨宏翔教授认为，各家商业体需要找准自己的定位，运营方的实力和经营理念很大程度上决定了商业体能否红火。

浙江越秀外国语学院网络传播学院院长何海翔教授说，商业综合体作为社会生活的重要空间，随着市场竞争加大，各运营主体需要与时俱进，要善于提升各自商业综合体的经济性、文化性和社会性。经济性在于商业体规模、周边人口密度、消费需求、成本控制等；文化性在于商业体建构的文化独特性、消费受众主体、消费行为方式等，类似山姆超市、万达、银泰等；更为重要的是社会性，它在于商业综合体建构的公共生活空间。商业综合体是否受欢迎和关注在于有没有成为老百姓向往的社会交往空间，因此需要跟随新技术发展、新消费群体、新文化个性等时代需求对公共空间的要求建构，简单地讲，就是要具备商业综合体的公共性。