“祖屋两年前拆除了一部分，现在我们想把剩下的房子都拆了，与原先拆后的地基连在一起重新建造，但村委会不同意。”近日，柯桥区钱清街道的王某有些想不通，祖屋的“绝卖契约”还保留着，为什么不能重新建造？就在他准备诉至法院时，村委会找到了关键证据，让他打消了起诉的念头。

案由

祖屋翻建遇阻

祖屋是王某外婆郭大美（化名）的。1963年，王某的外公（已去世）向村民施某购得平房一间，总价260元，并签了“绝卖契约”。两年前，因道路建设需要，这间祖屋被村委会拆了约10平方米，剩下没拆部分仍由王某外婆居住着。

看到祖屋已比较破旧，王某想把外婆居住的地方及已拆的约10平方米地基合在一起，进行翻建。但他的想法没有获得村委会支持。 

原来，王某外婆现居住的地方和被拆部分，都没有土地证，在区房管处也查不到相关的原始登记资料，属于无证的应拆房屋。

拥有“绝卖契约”的祖屋为何没有权证？该村委会负责人查阅了村里历年住宅审批的相关资料，发现了一份于1993年11月异地批建住宅的《绍兴县农村私人建房用地呈报表》，申请建房的是郭大美的大儿子，其在4人在册人口中将母亲郭大美列入其中（当时郭大美的丈夫已经去世），从而新批得占地面积83平方米的三层楼房两间。在“现有房屋处理情况”一栏中，“呈报表”中明确：拆除全部旧房。也就是说，郭大美居住的祖屋已经是应拆房屋了。

“由于郭大美老人喜欢独居，村里暂时保留其居住的房子。如果老房子出现屋面漏水等情况，适当修葺一下是可以的，但如果要重新建造，就是违法建设了。”村委会负责人说。

说法

应拆房无物权

上海融孚(绍兴)律师事务所杨红耀律师认为，早年郭大美的丈夫购置这间老宅时，两人已经结婚，虽然“绝卖契约”上只有男方的名字，但根据《中华人民共和国民法典》第1062条规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。”这间房子应属于郭大美和丈夫的共同财产。郭大美的丈夫去世后，这间房屋产权依法便归妻子郭大美及其子女所有。

后来，郭大美的大儿子申请异地建房时，将母亲的名额也列入进去了，也就是说，其所建的房子有其母亲一份，属于包括其母亲在内的家庭共有房产，郭大美也拥有儿子新建房屋的居住权。

绍兴农村新建住宅，一般都要求建新拆旧，严格落实“一户一宅”规定。《中华人民共和国民法典》第209条规定：不动产物权经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第217条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。现在郭大美虽仍居住在祖房中，但实际上该房屋已属于应拆未拆性质，无法办理产权证，已经失去产权属性。王某不能把村里人性化操作的善意释放，当作正当占用的理由。

此外，农村所有房屋，一旦拆除，也便失去物权功能。未经国土、城建等相关部门审批同意，是不能重新建造的。