迪荡湖隧道以北，一座外立面时尚的商业综合体蓄势待发，位于绍兴越城区则水牌的旭辉广场将于本月21日正式开业。

虽然体量不大、地段不热门，主要服务于片区，但作为今年越城区首家开业的商业综合体，旭辉广场还是引发了关注。有人认为主城区商业接近饱和，前景并不看好；有人觉得附近有医院、小区，还有高能级城市规划的加持，值得期待……

立足于城市的“缝合带”

城市规划时，商住集中区与工业区的中间往往会形成一个“断裂带”。越城也存在这样的情况。越东快速路建成前，从越城区城东驱车到袍江，通常会与很多货车一道，在越东路一路颠簸。沿线的则水牌等地是一片渔村面貌，挤在两个城市片区之间。

随着迪荡湖隧道的开通，迪荡片区顺势向北延伸，昔日的渔村卷入了城市化浪潮。2019年3月，有关部门发布了DHP-01控规单元（即则水牌区块）控制性详细规划方案，则水牌“水韵智城”的城市规划悄然落地。

昔日的“断裂带”摇身一变成为城市“缝合带”。

目前，则水牌区域有4个楼盘，不包括安置小区。区域内绍兴市妇幼保健医院新院区即将投入使用。2021年3月，全国排名靠前的地产企业旭辉拿地，除住房外，还布局了6万平方米的商业综合体。

然而，在目前商业综合体竞争激烈的严峻态势下，旭辉广场备受质疑。一方面，从银泰百货、世茂广场，到八佰伴、大悦城、迎恩门综合体、华联银泰、中新广场……随着近年来的大跨步发展，越城区商业综合体数量接近于饱和，旭辉广场周边还有皋埠的鲸银城、袍江两湖的宝龙广场“抢食”，其中宝龙广场距离旭辉广场直线距离仅有4公里。

镜湖新区还有龙湖天街、华发活力城等商业综合体在建，加剧着这个市场的白热化。当城市主要片区都拥有了重量级的商业综合体，次要片区的综合体在各方的碾压之下，难以留住区域消费力，甚至成为商业的塌陷区。

另外，房地产总体形势以及综合体周边项目的状况，在无形中也拉低了人们的预期。

但以长远的眼光审视，旭辉广场并不是没有致胜的机会。3月10日，越城区发布大两湖科技城最新规划方案，“科技之靴”即将落地。旭辉广场不在范围内，但这只“靴子”发展轨迹围绕着则水牌片区，这是它潜在的优势。作为迪荡湖隧道北的一处地标，我们发现，从城东驱车过去只需穿过隧道就能抵达，时间8分钟左右，隧道还没有红绿灯。由于城东没有综合体，当则水牌所处的“城东以北”商业崛起，城东的居民就会成为潜在客户。

位于城东、镜湖新区的几何中心，辐射袍江南部片区，旭辉广场优势在于发挥城市“缝合带”作用，牢牢黏合周边的几个“综合体空白区”。

重要的是运营能力

“旭辉广场”如何站稳脚跟？在越城众多的商业综合体中，不乏有情况相似的案例。2013年绍兴行政区划调整后，嗅觉灵敏的投资者拿下了越城区西北一处商业用地，建设商业综合体梦享城。

它处于柯桥、越城两区的几何中心，按原本的设想，这里布局的商业能辐射两区，虹吸更多的消费力。但随后的现实是，两区消费依然集中在各自的商业核心区，这里的人气不温不火，甚至后来商铺长期空置。一直到银泰接手，改名成为华联银泰，这里才开始出现转机。

“商业综合体的核心竞争力是运营能力。运营是一个综合性的能力，包括招商、营销甚至物业服务。”市委党校原教育长杨宏翔说，当前商业综合体的发展趋势与五年、十年前不同，吸引全城消费力的综合体往往只有一两个，但作为“家门口商业配套”的综合体可以有N个。综合体越来越多布局餐饮、亲子、健身、影视等日常消费的业态，日常消费往往遵循“就近原则”。

“如果综合体主要服务周边片区的居民，这时候做好‘用户画像’，就显得尤为重要。”杨宏翔说。综合体的运营方要足够了解当地人的消费习惯。比如同样是在越城区，位于绍兴古城核心的大悦城和位于新兴产业集聚区的鲸银城，它们的业态定位就需要区别开来。前者的商业可以凸显当地的传统文化，后者可以加入更多“五湖四海”的内容。而则水牌的项目，要打好滨水商业这张牌。

记者了解到，虽然此前旭辉高管曾公开表示，商业是未来的第二主业。旭辉自2010年开始涉足商业板块起步较晚，选择通过与恒基、宝龙、香港置地等企业开展合作，拉长短板，这或许能成为它加速发展、不断追赶的“良药”。