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“准物业”走出治理新路

北海街道51个失管小区面目一新

2020-08-26 07:52

来源:绍兴网-绍兴日报

面目一新的西湖新村。记者 黄 霄 摄  

老旧小区基础设施配套薄弱、物业费收缴率低,很多物业公司都不愿接手。即便聘了物业公司,也往往干不长,没几年就撤离了。在越城区北海街道,101个小区就有51个曾经是失管小区。

2014年,北海街道探索对失管小区实施以街道、社区为服务主体的非盈利性“准物业管理模式”,即“低收费、广覆盖、有补贴”。经过6年实践,51个失管小区物业工作全部走上了正轨。去年,这些小区的物业费收缴率在90%以上。

小区失管成痼疾

“准物业”破题解困

“我们楼道的门禁系统有些故障,麻烦帮忙来维修一下。”8月21日下午,西湖新村居民董涌涛到西湖社区准物业管理办公室寻求帮助。工作人员记下信息后,立即联系维修师傅。当天,门禁系统就修好了。

有求必应、服务贴心,这样的反应速度,在过去几乎难以想象。

2006年建成的西湖新村是西郊、青甸湖、吴家塔3个村的拆迁安置小区,有居民6000余人。在董涌涛的记忆里,以前的西湖新村,人居环境一直很差。“小区道路坑坑洼洼,健身场也变成了菜园子。”他说,2012年,原物业公司因多种原因撤离,西湖新村成了失管小区,小区环境更差了。

“社区、业委会试着请过几家物业公司,但物业费收不起来,谁都不愿意来。”西湖社区党支部书记姜育红说,最初几年,小区物业费出自3个村的村级集体资金,但这笔钱用完后,物业费就没了着落。

在北海街道,像西湖新村一样,很多老旧小区存在管理难题。

2014年,北海街道开始探索和实践以街道、社区为服务主体的非盈利性“准物业管理模式”。西湖新村成为首批试点小区。

所谓“准物业管理”,就是由街道牵头成立企业性质的物业服务公司——绍兴市北卫物业管理有限公司,并安排1名班子成员和4名工作人员专项负责。各社区成立物业子公司,由社区主任担任总经理,实行不以盈利为目的、街道补贴的物业服务模式,为小区居民提供保洁、保序、保安、保绿等多类服务。

“为让居民慢慢适应新的管理模式,我们采取‘先尝后买’的办法,试运行一段时间,试运行期间居民不需要掏一分钱。”绍兴市北卫物业管理有限公司常务副总经理陈小彩说。  

先体验后交费

物业费收缴不再难

在街道办事处和社区的专项资金支持下,绍兴市北卫物业管理有限公司西湖子公司接管西湖新村后,立即为居民楼安装智慧门禁,提供多样化、专业化物业服务。

“小区24小时有门卫值岗、巡逻,垃圾有人清理,秩序有人维护,让居民切实感受到了生活品质提升带来的变化。”姜育红说。

经过长达4年的试运行,2018年,西湖子公司决定开始收取物业费。经过核算,西湖新村物业费收取标准为每月每平方米0.35元,且不收取额外费用。这个价格远远低于市场价。

虽然收费价格不高,但第一次向没有交纳物业费习惯的居民收取物业费,姜育红心里也没有底,“之前留不住物业公司,很重要的原因就是大家没有交纳物业费的习惯。”

不过,姜育红多虑了,结果令人意外,首轮物业费收缴就有近八成居民支持。以前一听说要交物业费就躲起来的居民周小妹说,小区这些年的变化确实大,只要今后越管越好,交物业费是应该的。去年,西湖新村物业费收缴率再度提升,达到了98%。

有了成功的样板,“准物业管理模式”很快得到推广。去年,北海街道行政区划调整后,接管了失管近10年的山隐新村。山隐新村是越城区最大的拆迁安置小区,有居民8000余人。“接管时,小区问题很多。”山隐社区党委书记、绍兴市北卫物业管理有限公司山隐子公司总经理余超男说,小区里的道路到处都是大小不一的坑洞,其中最大一处直径达0.5米,行人、电瓶车经过时常在这里摔跟头。小区里的3处凉亭也早已破损,存在倒塌风险。

物业子公司成立后,第一步就是组建业委会,召开业主代表大会,启用小区维修基金。“我们用这笔钱对小区的硬件设施进行了改造提升。”余超男说。随后,社区工作人员和物业管理人员又对小区楼道堆积物进行了集中整治。“社区工作和物业工作一脉相承,说到底都是为了社区环境好,让老百姓满意。”余超男说。

今年年初,山隐新村开启首轮物业费收缴工作,不少居民主动来到物业公司交物业费。“先前总是羡慕隔壁小区有人管,现在我们小区终于也有人管了,这钱交得值!”居民费德清说。  

兜底托管引导

“准物业”升级为“真物业”

8月21日下午,北海街道越西社区居民俞勤俭通过手机上的“生活北海”平台下单了大米和食用油,这样下班后,他就可以直接前往社区服务站领取刚刚购买的商品。“有时候物业公司工作人员还会直接将东西送到家里,非常方便。”他说。

去年,北海街道创新推出了“生活北海”智慧社区管理服务平台。居民通过该平台购买生活用品后,可到社区服务站领取,也可要求送货上门。“我们设立了19个线下社区服务站,社区服务站的另一端连接的就是‘生活北海’平台。”北海街道相关负责人说,该平台以北海居民为中心,并利用街道既有资源(果蔬批发市场、粮油市场等),提升“准物业”服务水平。

“当小区基础设施改造修缮工作完成后,我们要做的就是提升服务水平,让物业服务真正实现从‘消极管理’到‘积极治理’的转变。”陈小彩说,接下来,公司还计划与专业的物业公司进行合作,引入专业人才和团队,让“准物业”真正升级为“真物业”。

“街道、社区成立物业公司的初衷是对失管小区进行‘兜底托管’,而不是提倡由政府大包大揽。”北海街道相关负责人说,兜底托管的目的,就是慢慢引导失管小区居民改变老习惯老观念,使物业管理人员和居民之间的关系和谐起来。实践证明,这个模式不仅有效,还促进了物业公司不断进步、提升。

作者:记者 林佳萍 见习记者 赵婧赟编辑:雷彦平

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