产业土地不够用了、亩均效益低下，这是粗放型发展难免要遇到的瓶颈，“工业上楼”应运而生。作为一种城市工业空间拓展和节约集约用地的方式，近年来，“工业上楼”在各大城市迅速铺开。

对于越城而言，“工业上楼”并不新鲜，早在2012年，绍兴滨海新城管委会就鼓励企业“上楼”发展。它是破解供需矛盾、保障高质量发展的一种空间供给模式。今年，越城区除了“华晨动力”新建了“工业上楼”的项目，另外31家企业通过“二次开发”的形式启动“工业上楼”，容积率近乎翻倍。随着产业升级的现实需要，“工业上楼”方案也在不断优化。但“工业上楼”的热潮之下，需要冷静思考：越城哪些产业、哪些片区需要“工业上楼？需要什么样的“工业上楼”？如何让它为高质量发展精准赋能？

“工业上楼”正在逐渐铺开

湖州南浔一家生产货梯的知名企业，近年来订单翻倍增长，生产线满负荷运转都难以供应。这种情况折射出当前“工业上楼”的火爆。产业布局从横向铺排到纵向扩展，货梯成了其中关键要素。

土地资源是高质量发展的支撑载体。“工业上楼”与土地息息相关。当土地资源稀缺、土地成本攀升成为不少城市发展面临的问题时，“工业上楼”逐渐成为产业发展热词。“工业上楼”是指企业在24米及以上的高层楼房中进行工业生产的产业新空间模式，是一种更为集约利用土地资源的生产方式，能够进一步提升土地的亩产效益。提到”工业上楼”，对应的关键词往往是“高效”。

越城区是绍兴主城区，土地资源稀缺程度、土地的高价值不言而喻。

2012年，绍兴滨海新城管委会一份《关于加快工业经济转型升级的若干政策意见》的文件中写道，“在符合规划、消防安全条件的前提下，对现有企业厂区内技改需要实施厂房改建、扩建、翻建、加层、整合及适当占用绿地的，同意核准建设。”当时，深圳才刚刚开始探索“工业上楼”模式。

越城区政策指引走在全国前列，但“工业上楼”真正铺开还是在近几年。市委党校原教育长杨宏翔给出解释：“‘工业上楼’与产业形态息息相关，高新技术产业特别是精密制造业更需要‘工业上楼’。”上楼企业一般是生产设备较轻，生产过程中噪声、震动和污染较小。

例如生物医药、集成电路等产业，薄如指甲盖的芯片、手掌大小的手术机器人，它们运送便捷。更重要的是，产品制造流程长，对产业协同化要求高。“工业上楼”纵向扩展空间的同时，也为产业链的延伸留足余地。由此可见，“工业上楼”不仅受土地资源的影响，还与产业状况息息相关。这就不难解释，为何“工业上楼”标杆往往出现在大城市的中心城区。

比如去年深圳出台规定助推“工业上楼”，每年建设不少于2000万平方米，连续实施5年，向社会提供“工业上楼”的高品质低成本产业空间。同样位于长三角的苏州，1995年引入新加坡企业腾飞集团，借鉴新加坡多层厂房开发经验，打造了“腾飞新苏工业坊”，容积率1.25，建筑面积11.61万平方米，为8幢两层厂房。2016年又通过改造将容积率提高至1.8，地上建筑面积增加了43.5%。其他“工业上楼”的代表项目，如青岛崂山区中科曙光国际信息产业园、深圳宝安全至科技创新园，面向高端智能制造、软件信息等产业。

类比到绍兴，当前稽山鉴水之畔，矗立着一座座现代工厂、一片片现代产业园区。越城区正加快新旧动能转换，以“芯片、药片、刀片电池”为主的新兴产业异军突起。在这里，“工业上楼”能找到用武之地。

越城有了“工业上楼”3.0版

因产业发展需要，“工业上楼”应运而生，也因为产业不断变化呈现出多种形态。易居企业集团CEO、知名评论家丁祖昱把“工业上楼”分为3个阶段。

“工业上楼”1.0可以理解为多层厂房，它还没有具体界定，因此当时也没有“工业上楼”的概念。上世纪八九十年代，沿海地区的“三来一补”（“来料加工”“来件装配”“来样加工”和“补偿贸易”）产业快速集聚，内陆地区的手工制造业开始了规模化生产。服饰、家电、食品、零件组装等产业对厂房负荷和层高要求较低，于是开始从楼下向楼上转移，四至五层的厂房空间也随之产生。目前，越城区还存在着“工业上楼”1.0，比如东浦街道的越发科技园区、马山街道的布蝶纺织园区等。

“工业上楼”2.0逐渐发展成为在高层大厦中企业进行生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式。这时候体现了“工业上楼”的概念，它泛指高度超过24米或楼层数量在6层及以上的高层厂房。同时加入了办公、研发、设计等环节，重在形态功能的多元化。

越城区滨海新区一些已建成的产业园就运用了该模式。比如位于沥海街道南滨东路8号的兴湾精准医学产业园一期工程，17幢楼大部分定位研发型厂房。滨海新区管委会质安管理中心有关人士说：“与业态单一的传统产业园不同，这里是一个产业的综合体。”

当前，“工业上楼”出现了标准化、精细化发展的3.0模式，重新聚焦生产环节，强调的是各个环节之际的协同配合。“工业上楼”3.0将重型车间、轻型生产、研发检测、配套服务融合进同一厂房单元，能荷载设备的吨位更大，上下垂直交通效率更高，生产单元之间的协调互动更加灵活，优势显而易见。

通过“工业上楼”3.0，作为生产要素之一的空间得到充分激发，它与生产流程紧密结合、默契配合。这样的模式之下，“工业上下楼成为产业上下游”“一栋楼就是一条产业链”，极大提升了效率。

可喜的是，目前越城区已经有了“工业上楼”3.0的案例。位于马山街道越英路以东地块的“华晨动力”项目，是全市首个“停车场上楼顶”项目。楼顶有停车位496个，节约项目用地10亩。与此同时，3条氢能动力总成生产线、2条新能源乘用车轻量化部件生产线以及50台高精密加工中心融合到了一片区域，一条坡道联通了零部件生产车间、加工车间、办公区等。坡道可通行货车，大型货物、机械设备通过坡道直接运到车间，解决了大型货物、机械设备上楼问题。项目于6月中旬通过审批，8月正式动工。项目投产后，预计实现年销售收入16.8亿元，亩均税收将达到33.8万元，比去年全市规模以上工业亩均税收高13.2万元。

“工业上楼”不能一哄而上

深圳每年通过“工业上楼”模式新增的产业面积，相当于2个蛇口工业区。以此为风向标，“工业上楼”当前正全面扩张。

今年7月，浙江省自然资源厅印发《关于优化工业用地配置支持实体经济发展的通知》，提升3方面提出15条措施。其中提到，为更好解决工业发展空间不足的问题……推动工业上楼；挖掘存量工业用地资源，鼓励通过提高开发强度、增加建筑容量、开发地下空间等方式增容提质。

工业上楼作为一种产业空间创新模式，正逐渐被推广。“工业上楼”热的背景之下，更需要冷静思考。无论是作为风向标的深圳，还是香港等地，均存在用地紧张的特殊情况。深圳的产业用地总量仅有上海的四成、苏州的五成，所以在这样一个区域，率先出现了“工业上楼”的模式。

虽然“工业上楼”优点不少，但不能简单地一上了之。

首先要匹配需求。国内地产机构“克而瑞”调查发现，目前国内多个城市“工业上楼”的空置率不低，特别是高楼层单元的空置情况不容乐观。原因之一是“工业上楼”对建筑工艺要求更高，成本高企，导致“工业上楼”的租金水涨船高。究其本质，“工业上楼”满足企业基本生产所需，是其愿意“上楼”作为基本的前提。因此，“工业上楼”项目从前期规划设计就需厘清企业需求，寻求“上楼”最优解。

其次要找准定位。不是所有的企业都适合“工业上楼”。上楼对象一般为轻型生产、高科技低耗能的高端制造业，不能搞“一刀切”，要紧密结合越城区新兴产业集群特点，坚持精准施策，更好满足不同类型制造业企业空间需求。或是根据“工业上楼”的特点开展企业遴选与前置招商。简而言之，适合上楼的积极引导，不适合上楼的则通过集中连片土地整备予以保障。

最后要完善服务。“工业上楼”项目的生产流程与运营流程有别于传统。园区应围绕各入驻企业自身特点，打造精细化甚至定制化的服务体系。比如楼层较高的“工业上楼”项目需要充足配置吊装平台、卸货平台、物流中转仓等。此外还要注重“工业上楼”的安全生产问题。

政策作为产业服务的重要一环，要发挥导向性作用。政府有关部门应提前布局、跟进了解，提升生产要素与资源匹配度，做好相关项目的保障，激发“工业上楼”的最大效能。

“工业上楼”影响的是空间要素，最终指向的是亩均效益。今年4月，绍兴市评出的66家亩均效益领跑企业，包括10家越城企业，其中不乏“工业上楼”的案例。随着“工业上楼”逐步推广，无论是新建产业园还是“二次开发”，都指向用地容积率提升和亩均产出优化。

他山之石

上虞百官谋划

智创青春谷

今年3月初，“上虞智创青春谷城市设计和控规调整”项目评审会圆满结束。这意味着，上虞区“青春之城”建设核心项目之一——上虞智创青春谷有机更新项目即将启动。

它的前身是百官工业园区，连片厂房占据城区优越地段。上虞区专门委托上海广境规划设计有限公司，对标上海、深圳等地工业园区，编制上虞智创青春谷《城市设计与控规评审》等一揽子规划。新规划引入了“工业上楼”新概念，即原百官工业园区内企业全部退出，厂房由上虞曹娥江经开区负责收储，推倒重建。

同时，让新引进的企业在高楼大厦里生产，实现立体式开发。上楼的企业需要满足生产设备重量较轻、生产过程震动小等条件，能达到这样条件的，主要是工业互联网、智能装备及机器人、物联网、大数据等企业。百官街道制定了产业集群化战略，加快构建以人工智能为主导方向，智能制造和智慧生活为主攻产业，智慧城市物联为拓展的产业体系。

规划明确，上虞智创青春谷发展定位为“生态开放、智造引领、创新理想”的产城融合未来园区。依托高铁枢纽功能发展智造产业，重点构建“一芯、两轴、四区”整体空间布局。“一芯”即产业驱动芯，“两轴”即智造楼宇产业四环形象轴、都市服务业峰山形象轴，“四区”即智能制造产业集群区、智慧生活产业集群区、都市生产性服务业集群区和品质生活社区集群。

（内容来源：绍兴日报）