一座迁延徘徊了16年的“城市地标”，最终涅槃重生。

2020年6月6日，随着1480户租赁债权人完成签约，柯桥区成功举行第一次债权人会议，推动“龙禧中心”破产清算。一个月后，宝龙地产旗下公司以4.86亿元将“龙禧中心”收入囊中，为沉寂多年的“烂尾楼”注入生机。 

回眸“龙禧中心”的前世今生，这个瓜渚湖畔占地82.55亩的投资项目，曾令无数人翘首期盼，在沦为城市发展的巨大“疮疤”后又“满血复活”。这背后，是怎样一个引人深思的故事？

烂尾的背后

“如果‘龙禧中心’破产后，我们可以按这个比例拿到补偿金，未尝不是及时止损的最好办法。”

2020年4月的一天，柯桥街道综治办和社区干部第四次上门，反复解释补偿方案后，迟迟不愿意在处置协议上签字的沈伟锋终于被打动了。

沈伟锋是“龙禧中心”租赁债权人。2012-2014年间，先后有1797户这样的租赁债权人，用总计3.63亿元的本金，租下“龙禧中心”约3万平方米区域，委托第三方经营管理，赚取收益。“龙禧中心”掀起的这波投资热潮在2014年迅速冷却：受母公司拖累，其濒临破产。

“龙禧中心”的开发建设最早可追溯到2004年，过程可谓一波三折。

项目最初由精功系投资建设，由于认识不清、定位不明，加上内部意见不统一，未能如期建成。后业主几经变更，情况始终得不到改善。2010年9月，总部在杭州的浙江龙禧投资集团有限公司以挂牌价拍得项目并进行续建。正因此，当地人将该项目称为“龙禧中心”。

没想到这却加速催化了“龙禧中心”的烂尾。竞拍成功后，浙江龙禧投资集团有限公司出现了经营问题，“龙禧中心”项目方开始采用非常规营销手段对外筹措资金。于是，就有了1797户租赁债权人的“投资故事”。

饮鸩止渴的后果是风险无限扩散。2015年，进入破产程序的浙江龙禧投资集团有限公司祸及“龙禧中心”，资金链彻底断裂让项目进入停摆，对投资人更是无法履约。

“烂尾成为事实，我们要启动破产程序。”破产管理人王勇说，根据司法评估，“龙禧中心”可供清偿的资产远达不到所需偿还债务金额。在偿还优先债权部分后，属于普通债权的1797户租赁债权人将面临“零清偿”风险，而这些人中不少投的还是养老钱。

矛盾一触即发。

常规的司法程序偏又成了推进“龙禧中心”资产处置的“障碍”。王勇说：“要依法推进司法处置，必须经过债权人会议投票决议，1797户租赁债权人占据了债委会绝大多数席位，如果他们在会议上反对，‘龙禧中心’的依法清算工作就进行不下去。”

问题交织，一个难解的困局就此生成。一方面，不推进司法处置，“龙禧中心”就无法拍卖，会像其他“烂尾楼”一样长期搁浅在城市中，日复一日消耗各种社会资源；另一方面，无法拍卖就没有新的投资者注资，也就没有用来补偿1797户租赁债权人的资金，租赁债权人会拒绝在债委会上投票促成“龙禧中心”破产。

这个“死循环”，成为整个项目处置工作的核心难点。

破题的曙光

从“龙禧中心”正式进入破产程序，到宝龙地产顺利接盘，柯桥花了近6年时间谋划。六年来，柯桥城市发展的红利叠加，如一道明媚曙光照进现实，为“龙禧中心”的破局创造了天时、地利、人和的最佳条件。

天时，大城市建设风头正劲。

这些年，柯桥城市能级快速提升，区域辐射力、影响力和带动力不断增强，城市配套和公共服务功能不断完善，土地价值逐渐凸显。

地利，一体化联系日益密切。

大步融杭联甬接沪，同时借亚运会东风，身处杭州都市区副中心的柯桥，区域优势更加明显。越来越多的投资者将目光转向柯桥。

“地铁沿线经济将更好赋能区域发展，为大型商贸综合体项目的良性发展带来广阔前景，加上受本地居民对商贸服务的需求日趋多元，将大大激活消费市场，释放消费潜能。”宝龙地产绍兴公司总经理蔡垚鑫说。

人和，解困原动力更加充足。

“龙禧中心”烂尾，损害的不单单是城市的“脸面”，内里更是积压了多年的不稳定因素。“谁也不知道这会酝酿出怎样的社会风险。”柯桥区委政法委副书记陈功朝说：“这些年，1797户租赁债权人不断向区政府甚至上级政府寻求帮助，引起社会广泛关注。” 

事实上，按照40年的商业产权来算，存续了16年之久的“龙禧中心”已然“不年轻”。“有些城市可能就一直拖着，拖到产权期满再依法处置，程序上还更简单便利。”陈功朝说。

然而，面对近两千户租赁债权人的集体诉求，柯桥区委区政府下定决心除去这一“心病”。

为更快吸引投资者，柯桥区充分体现了政治担当。“在跟我们达成合作意向之前，政府已经提前协调解决好进场续建可能碰到的各类困难，明确了施工许可、建筑节能、消防安全等相关审批手续衔接和税收事务，为我们消除了后顾之忧。”蔡垚鑫说。

解锁的钥匙

万事俱备，只欠东风。

经前期充分调研后，一个着眼于破解普通债权补偿问题的债权债务处置方案，将盘根错节的债务关系如抽丝剥茧般一一厘清，将关键症结一一锁定。

解第一把锁——科学测算最低补偿款，打开保底清偿之门。

柯桥以龙禧中心破产7亿元估值为基准，测算出在建工程司法评估价，按全部租赁面积3万平方米计算，明确租赁户最少可赔1.35亿元，使得租赁户普通债权的清偿率从0提高到了37％。此后，又将追回的刑事赃款和司法处置的税后地方留存部分，一并用于解决租赁债权问题，合计款项1.82亿元，使得租赁债权户的清偿比例提高到50%。这个方案一拿出，打消了租赁债权人“血本无归”的顾虑。

解第二把锁——争取优先债权人支持，打开专款受偿之门。

从浙江龙禧投资集团有限公司进入破产程序开始，柯桥区就尝试与优先债权人（国有金融单位）进行沟通，希望从优先受偿金中提取一部分专项补偿给租赁债权人，但一直无果。年复一年不放弃的诚意，合理合情的保底补偿内容，最终赢得了最大债权人的信任。他们同意：在确保优先受偿金额的前提下，破产管理人可将多余部分提取1.35亿元，专项用于处置租赁债权人的普通债权。

解第三把锁——引进战略投资者，打开资产盘活之门。

前两步之后，“龙禧中心”处置托底价出炉。柯桥区会同资产管理人等多方力量着手寻找有实力的地产企业，在接洽国内十余家知名龙头商贸企业后，最终与宝龙地产达成合作意向，宝龙同意：可按既定方案提供资金保障。

绝大多数租赁债权人吃了一颗“定心丸”，僵死的局活了。

2020年4月，随着买受方托底保证金落实到位，相关镇街开始处理租赁债权人问题。最终，1797户租赁债权人中的80％签下了处置协议。剩余的处置工作也还在继续。

2020年7月27日上午10点，宝龙地产旗下绍兴柯桥聚毅房地产开发有限公司，通过网络平台，以4.86亿元竞得“龙禧中心”。3个月后，蔡垚鑫带领团队进驻楼体，开始对大楼进行结构检测。“这里将被重新命名为‘宝龙天地’，等检测完成后，将会按照新的设计样式重新装修。”站在柯桥最核心地块上，看着柯桥正稳步迈入跨越式发展的“黄金时期”，蔡垚鑫对“宝龙天地”的未来充满信心。