【案情简介】

2016年5月2日，申请人与被申请人签订《选房协议》。约定：申请人选择购买被申请人开发的某项目12栋/单元18层1802号房，优惠前单价8,458.67元/㎡（总价约963,865元），选房人满足约定条件的，还可另行享受相应优惠。除协议约定外未尽事宜以双方最终签订的《商品买卖合同》为准。购房付款方式选择银行贷款。若选房人七天内未按约办理“购房通二号”理财产品，则视为自动放弃此房源，出卖方有权另行处理。

《选房协议》签订后，被申请人签约代表持续与申请人联系协议履行事宜。2018年4月-2019年1月期间，申请人与被申请人签约代表以微信方式就个人房查、个人征信、银行贷款、正式合同签订、支付房款等事项进行了持续沟通。2018年11月30日，被申请人签约代表将项目预售许可证发送给申请人，申请人于2019年1月18日向被申请人支付购房款18万元。被申请人收到该笔款项后一直未退还，也未通知申请人办理退款事宜。案涉房屋已竣工验收备案、符合交房条件、至仲裁审理期间未出售、未网签。

案涉房屋于2018年10月31日取得《商品房预售许可证》，达到签订正式购买合同条件，但此时房屋价格已大幅上涨。申请人要求按照《选房协议》约定价格和优惠方式购买该商品房；被申请人则认为申请人已无权再主张按《选房协议》约定价格购买。双方因此发生争议，申请仲裁。

【争议焦点】

1．《选房协议》是预约合同还是本约合同？

申请人认为合同关系已成立，应当按照《选房协议》约定继续履行。被申请人认为双方签订的《选房协议》仅为预约性质的合同，应当根据《民法典》预约合同规定，适用定金规则处理。

2.《选房协议》是否应当继续履行？

被申请人认为申请人因自身原因未在约定期限内签订正式合同，根据《选房协议》约定，申请人已自动放弃案涉房源，无权再向被申请人主张按《选房协议》继续购买该商品房。

3.关于购房价款，能否按照《选房协议》约定价格交易？

至购买人申请仲裁之日，该商品房的市场销售价已远高于《选房协议》约定价。被申请人认为《选房协议》签订于6年前，目前价格已大幅上涨，因双方未签正式买卖合同，不能按照6年前的认购协议价确定房屋价格。

【相关法律法规解读】

1、《选房协议》认定为商品房买卖合同的依据与理由

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案《选房协议》约定了当事人的名称和住所、商品房名称和房号、房屋优惠前单价、优惠计算办法、购房付款方式、争议解决方式、联系方式等内容。此外，《选房协议》第三条还约定“除本协议书约定房号及优惠价格外未尽事宜以双方最终签订的《市商品房买卖合同》约定内容为准。”此约定说明买卖双方对最终签订的《市商品房买卖合同》已形成合意。故，《选房协议》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款，且房屋出卖人已实际收取了部分购房款，应当认定为商品房买卖合同，不能按照《民法典》预约合同有关定金的规则处理。

2、未在法定期限内行使合同解除权的法律后果

《民法典》第五百六十四条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”即，被申请人的解除权行使期限为2016年5月10日至2017年5月9日，被申请人未提供证据证明其在法律规定的期间内行使了解除权。合同无约定情形下，应当按照法律规定的解除期限确定被申请人的解除权，超过法定期限主张解除权对相对人不产生相应的法律后果。换言之，如果被申请人在法定期限内行使了合同解除权，则相应的法律后果截然不同。

3、已付购房款是商品房买卖合同关系成立的重要因素

本案中虽然双方并未就首期购房款支付金额达成协议，但申请人在收到被申请人发送的预售许可证后向被申请人支付了18万房款，而被申请人收到此房款后未提出异议、未退还给申请人、也未通知申请人办理退款手续，实际接受了该笔房款。根据《民法典》第四百九十条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”结合《选房协议》的约定，双方之间的商品房买卖合同关系在被申请人事实上接受该笔购房款时进一步强化。

【仲裁员说法】

《选房协议》签订至今已逾6年之久，6年后的房价已今非昔比，双方之间的利益冲突可想而知。如何认定《选房协议》的效力与性质，是本案的核心。通过案件审理和综合分析，最终从《选房协议》签订后未继续履行的原因与过错责任上找到突破口。《选房协议》签订后，由于被申请人在未取得预售许可证情况下违规变相预售，被有关行政管理部门处罚后，客观上已不能按照协议约定签订正式合同，而必须等待取得预售许可证之后才能进入下一步交易流程。仲裁庭根据双方当事人证据证明力的大小，确认申请人提交的系列证据能够相互佐证，未签订正式合同的过错责任应归责于被申请人，《选房协议》应当继续履行。

为有效维护社会主义市场经济秩序，保证交易安全，避免和化解社会矛盾，基于上述案例分别对商品房买受人或出卖人作如下建议。

对商品房买受人的建议：

1.如认购协议中约定了签订正式合同的期限，则应注意及时收集、保存有关未签正式合同的证据；无论认购协议后期是否继续履行，产生纠纷时均需要证据证明未签正式合同的原因，以划分买卖双方之间的法律责任。

2.在认购协议明确约定了房屋标的、价款、付款方式、交房期限等主要内容的，应及时履行付款义务，以符合《民法典》第四百九十条规定，强化交易程序。

对商品房出卖人的建议：

1.及时通知买受人签订正式合同，并保存相关证据；

2.根据市场情况变化，如需解除认购协议的，则应按照协议约定或者依据《民法典》第五百六十四条规定，及时行使合同解除权，避免解除权的消灭。

绍兴仲裁委员会仲裁员  周永东 | 单位：湖北景清律师事务所