“89㎡，成交单价4.8万元。”前几天，文鼎苑一套房源签约价吸引了记者的注意。要知道，在2021年高点时，文鼎苑最高房源的成交单价甚至达到过12万元。两个价格相对比，着实让人唏嘘。

不过，记者了解到，这套成交单价为4.8万元的房源，位置、装修等条件都不太好，因而价格偏低。杭州我爱我家数据显示，5月文鼎苑网签均价大约是5.5万元/㎡。而2021年最高点时的网签均价约在8万元/㎡，实际上如今的价格降幅约在31%。

最高成交均价达8.6万元/㎡如今价格跌回2017-2018年

在杭州，作为学区房圈的“神盘”，文鼎苑因学区价值身价大涨早已成为经典。十多年前，文鼎苑新房首开，均价仅7900元/㎡。开发商还引入学军小学分校至小区对面，作为销售卖点吸引购房者。尽管如此，文鼎苑在新房时期，仍经历过“打折促销”的低谷时期。

2008年，学军小学紫金港校区开始招生，2014年后生源逐步稳定。而后文鼎苑逐步迎来高光时刻。凭借“鸡娃”和“孟母”，学军小学紫金港校区的风头一度盖过学军小学求智巷本部。文鼎苑的房价也因学区大涨。

不过中介表示，除了学区，文鼎苑的居住环境也是优势。文鼎苑占地面积大，小区共3200多户。小区配有健身中心和大面积的绿化景观。居住环境较好，也让文鼎苑在西湖区一众“老破小”中脱颖而出。

杭州我爱我家数据显示，文鼎苑2017年时一期的成交均价已经达到了49610元/㎡，二期价格更是超过了5万元/㎡。之后的成交均价更是以每年1万元/㎡的幅度增长，2021年最高点时，文鼎苑一期均价为72372元/㎡，二期均价为86248元/㎡。当时一些楼层、装修较好的房源成交单价甚至超过了12万元，不少89㎡的房源挂牌价高达1000万元。

之后市场下行，文鼎苑也无法独善其身。但相比其他没有学区加持的小区来说，文鼎苑的降价幅度并不算大，约在10%左右。2022年时，文鼎苑二期成交均价下滑明显，但一期成交均价甚至高于2021年。

2023年是文鼎苑价格急剧下滑的一年，一期成交均价相比2022年下滑达到25%。不过下降的趋势并未停止，去年下半年至今，文鼎苑价格仍然有10%以上的降幅。杭州我爱我家数据显示，文鼎苑5月一期成交均价为54725元/㎡，二期成交均价为55961元/㎡。若从时间轴来看，该价格已经跌回2017-2018年的水平。

近一年量价齐跌成交均价下滑15.9%

每年的3、4月都是学区房成交旺季，再叠加“小阳春”效应，许多学区房小区都会呈现供需两旺的热闹场面。比如去年3月，文鼎苑共成交了25套二手房，4月成交了12套。而今年3月，文鼎苑成交量仅9套，4月成交了11套。

另外，尽管文鼎苑去年上半年成交量数据可观，进入下半年后文鼎苑就陷入了成交难的窘境之中。杭州我爱我家数据显示，文鼎苑去年月平均成交量为7套。近期，文鼎苑在贝壳平台上的成交周期已经高达218天。

中介表示，许多使用完学籍的房东，都会考虑将房子出售。贝壳平台上，目前文鼎苑共有177套挂牌房源。但成交量见底，这就导致房东的价格只能不断下探。去年11月开始，文鼎苑降价房源数量达到高峰。当月贝壳平台80套调价的房源里，有72套降价。此后每个月均都有20-70套房源下调价格。记者观察到，贝壳平台上文鼎苑挂牌均价为68311元/㎡，而去年7月的挂牌均价还在7.9万元/㎡，降幅约14%。从成交均价来看，杭州贝壳研究院数据显示文鼎苑近一年的均价降幅约15.9%。

附近的中介表示，随着近几年学区概念被弱化，许多年轻家长不再执着追求学区房，加之文鼎苑小区逐渐老化，市场竞争力也就弱了。目前来看，文鼎苑的价格已经逐渐回归理性。包括出售的房东心态也较为平稳，诚心出售的房东多，议价空间也大。相比前几年高峰时期的疯狂，如今的价格比较适合下手。

（越牛新闻综合潮新闻、钱报杭州房产）