去年“新房改”政策出台，预示我国住房正进入“双轨制”：

刚需由保障房托底，商品房向改善挺进。

老破小因为被保障房全方面超越，所以待“双轨制”全面落地之后，绍兴的老破小很可能迎来末日！

但在这之前，老破小有两条新出路：原拆原建，以旧换新。

1.原拆原建

就在前不久，浙江省住建厅发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》）。

城镇老旧小区改造自主更新试点的对象为：

《浙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（浙政办发〔2020〕62号）中明确的拆改结合型住宅小区，且未列入房屋征收计划。

（说明：

“拆改结合型”城镇老旧小区，指房屋结构存在较大安全隐患、使用功能不齐全、适修性较差的城镇老旧小区，主要包括以下三种：

①房屋质量总体较差，且部分依法被鉴定为C级、D级危险房屋的；

②以无独立厨房、卫生间等的非成套住宅（含筒子楼）为主的；

③存在地质灾害等其他安全隐患的。

实施拆改结合改造，可对部分或全部房屋依法进行拆除重建，并配套建设面向社区（片区）的养老、托育、停车等方面的公共服务设施，提升小区环境和品质。）

简单来说，就是原本老旧小区想要拆迁，只能等政府安排。而现在，只要居民们一起提出申请，经过政府审核后，就可以进行拆除重建。

这和现在的拆迁有两个不同之处：

一是拆迁要原住民搬迁，而原拆原建后，原住民们还可以住回原地；

二是拆迁由政府发钱补偿，而原拆原建还需要居民出钱。

具体要怎么出钱、出多少钱？杭州已经有案例可供参考。

杭州的浙工新村，始建于上世纪80年代，共有14幢多层住宅，其中有13幢建于2000年之前。

大多数楼幢由于建筑年代久远，房屋主体采用预制多孔板及条形基础，无抗震设防及配套用房，安全隐患较多。

该小区于2023年4月开始自主更新，随后进行了一系列的签约、立项、可研、设计和腾房等工作，在11月取得施工许可证并完成拆房，随后开始新建。

▲改造前的浙工新村

▲浙工新村改造规划图

按照设计方案，项目总建筑面积约为8.1万平方米，涉及居民548户，拆除原13幢建筑，新建7幢住宅小高层，改造1幢建筑，还将新建“一老一小”活动中心等配套设施超1500平方米，新设地下车位460余个，绿化率提升至25%以上。

新建部分在户数不变的情况下，保持新房套内面积不小于原房套内面积并适当扩面。

整个小区的更新费用约为5.3亿元，其中居民自筹资金约为4.7亿元，其余资金由政府用老旧小区改造的专项资金解决。

原有住房面积部分按1350元/㎡出资，其中不满53㎡的房源按53㎡计算。每户最多扩面20㎡，扩面部分按市场评估价出资约34520元/㎡。

以朝晖的地段优势，正常的新房售价差不多可以翻一倍，居民还是有利可得的。

今年初，柯桥的柯福小区，有156户危房也计划原拆原建，但那还属于政府牵头主导的拆除解危。

而居民自发的小区更新，虽然过程会比较艰难，但在政策的支持下，又有可供参考的案例，很可能会成为越来越多老小区的一条新出路。

2.以旧换新

老房子的以旧换新，已经不是什么新话题。

去年底，越城区就已经首次出台了“以旧换新”政策，不过采用的是中介帮卖的形式。（详情可见：以旧换新！绍兴率先开出重磅救市政策！）

但本质上还是没有解决“老房子难卖”的问题，所以被认为作用有限。

今年3月，绍兴城投房产又开始探索“直接收购老房子”的以旧换新模式。（详情可见：探索房产“以旧换新”新模式，绍兴市城投房产启动市场调研！）

目前处于意向调查阶段，已经有相当多客户表达了意向。

如果能像别的城市一样，由政府牵头，然后有更多板块、更多项目可以选择，以旧换新可能更容易推进。

但不管如何，如果真的能落地“国企收购”的以旧换新，很难卖的老破小，至少能置换成更宜居、价值更高的新房，能实现资产上的升级，也是老破小比较好的出路。

如果是你，你会选择原拆原建，以旧换新，还是维持现状呢？

（越牛新闻综合住在绍兴）