坐拥双学区、自砍一刀挂牌、还能面谈折扣……上海最核心地段的学区房，如今也待价而沽。

就在两年前，这片房龄近30年的二手房，单价还在对标豪宅“汤臣一品”和“世茂滨江”。

日前，网传“两年血亏300万，上海福外学区房1000万直接跌价到600万”，记者走访紧邻陆家嘴的世纪大道区域发现，各家中介门前挂牌的学区房价格已经悄悄走下神坛，尽管看上去部分房源单价仍在10万元以上，但实际成交价已经跌破了预期。

跌回2017年

“价格跌回2017年了。”我爱我家门店中介张利萍（化名）对记者说。

她向记者推荐了一套梅园四街坊的三室一厅70平方米房源，目前挂牌价670万元，单价95700元/平方米。

由于四街坊是梅园片区一、二、三、四、五、六、七街坊中最贴近世纪大道地铁站、紧邻商场的，所以价格还算比较坚挺，但即便如此，和此前动辄十七八万元的单价相比，下跌300万元并不夸张。

另一位链家工作人员宋奕（化名）通过微信向记者推荐了几套房源，当前的挂牌价格全部低于链家的“核验参考价”60万元，并且还能坐下来谈谈。根据他的经验，如果房东着急卖，大约能再降20万-30万元。

近期图中房源已经成交，最终成交价格670万元，单价不到96000元/平方米，从历史成交来看，的确接近2017年前后的成交价格。

这一切来得非常快。就在上半年，该小区仍然有单价10万-12万元/平方米的网签记录，随着二手房遇冷，学区房的泡沫快速挤出。

上海中原地产市场分析师卢文曦接受记者采访时表示，现在大家对学区的期待明显降温。此前梅园新村片区的房源，最高单价超过20万元/平方米，直冲28万元/平方米左右的汤臣一品。上海调整入学政策，再叠加市场、房屋本身的因素，所以大家对于是否要选择学区，产生了一定分歧。

上海顶流学区房梯队梅园片区房源 每经记者 包晶晶 摄

两年内从近15万/平跌到约10万/平

2021年初，曾有媒体报道“上海个别学区房单周涨幅近4成”的现象，当时对口明珠小学的“老破小”朱家滩小区单价已经飙升至130952元/平方米，“秒杀”隔壁世茂滨江豪宅，而单周价格涨幅更是高达39.4%，是世茂滨江涨幅的10倍。

时隔两年，朱家滩小区从最高峰接近15万元的挂牌单价一路回落，一季度成交均价已经在10万元/平方米上下徘徊。按照单套50平方米计算，房东到手价少了200万元不止。

而从门店展示的最新价格来看，朱家滩小区挂牌单价已经回落至10万元以内，同样对口明珠的泉东小区，挂牌单价只有9万元出头。

明珠小学附近中介门店挂牌信息 每经记者 包晶晶 摄

据张凡透露，目前挂牌的学区房价格还能谈。他举了个例子，一位房东挂牌420万元卖明珠学区房，置换初中的学区房，挂了半年，最后还是找到一套降价50万元急售的学区房，自己的房子也立马降价50万元求成交。

不仅是“明珠学区”，梅园地区凭借“福外+建西”双学区，一直是浦东学区房焦点。当时房东频繁跳价、买家加价抢房，但是经纪人唐林对记者说，那一波热潮里，不少房东撤销了挂牌，待价而沽。

双学区的热度更大，溢价更高，缩水幅度也更大。

“梅园房价降得很厉害，最高峰单价卖到20万元出头，甚至有挂25万元的。”唐林说，“我当时的客户，一直觉得18万元的单价太高了，坚持了很久还是买下来，但现在小户型只能买到13万-15万元/平方米了。”

“学区房已陷入买卖低谷期，纯粹想投资的话，不建议入手了。”去年9月，黄浦区南昌路一位从事房产交易的中介人士曾告诉记者，“一些老破小除了有个学区概念，成交已接近非学区房的价格。2021年踩点买入学区房的，现在挂高价都卖不出去。”

在前文所述的五金新邨小区，记者看到，三幢居民楼之间牵搭着电线，灰白色的墙体上布置各种管道。由于人口居住拥挤，一些人家将衣服和洗漱用品都摆到了弄堂里。楼房间距太紧凑导致一楼的房子采光不足，南面的天井被房东改造成房间后，屋子里更加显得昏暗无光。

五金新邨小区 每经记者 刘颂辉 摄于 2022年9月

只剩“地段价”

几位中介都提及，客观来看，全上海二手房都在不同程度下跌，只不过学区房的溢价和水分，被挤得更干了。

事实上，地段、房龄、小区环境弱于梅园街坊的几个单学区的学区房跌幅更大，同样位于世纪大道地铁口的竹园新村，10月网签单价已经跌破8万元/平方米。据张利萍介绍，明珠小学学区房现在每平方米已经跌到7万多元了。

“这个片区已经没有学区溢价了”，张利萍给了个更贴切的形容，现在的价格是“地段价”。

“这一片区的房子本身在上涨过程泡沫就非常明显，现在挤泡沫的这个过程，让学区和非学区的溢价有进一步缩小的迹象。”卢文曦强调。

不过，10月份上海二手房成交量回落，前10个月累计平均价格却同比上涨。据上海链家研究院的监控数据显示，前10个月全市二手房成交均价40352元/平方米，同比增长3%。10月份全市共成交二手房1.33万套，环比下降13%，同比下降19%；值得注意的是，成交均价40670元/平方米，环比下降3%，同比增长3%。

从上海链家公布的近几周带看量来看，周度带看依然维持在8月份的水平。

卢文曦分析，当前利好政策刺激效应已过，从几个前瞻指标来看，包括带看量、挂牌价格、经理人指数等等，基本上回到政策出台前的位置了。

而上海的市场基础规模仍在，成交数据也反映了市场需求的指向。从链家公布的10月份上海二手房成交从总价段来看，今年前10个月，300万元以上的成交占比增加，其中，400万-600万元的占比11.9%，增加1.1个百分点。

那么，市中心“老破小”学区房是否还有发展潜力？

卢文曦指出，还是要具体问题具体分析，市中心医疗资源、交通、教育配套比较成熟，可能还会有稳定的租金回报率，但是外环以外压力就比较大，任何产品都是有生命周期的，远郊小面积老旧房屋已经过了价格快上涨的时期，接下来的价值会慢慢减少，跑输大盘的概率比较大。

(越牛新闻综合自每经房产)