【热点聚焦】

前段时间，两会代表重提取消商品房预售制度，舆论呼声不断。在我国，与正常的商品交易相比，房屋买卖的过程可谓旷日持久。对于普通房贷人来说，比每月的沉重房贷更难捱的就是遥遥无期的新房工期，如果更不幸遇到了烂尾楼，相信很多人都会直接心理崩溃，楼烂尾了就代表拿不到房子，但是房贷不会凭空消失，辛辛苦苦付的首付和几个月的贷款，结果只换来了一块废地，买房者该如何寻找出路？

【案例回顾】

商品房预售制度是如何导致烂尾楼现象产生的呢？

上个世纪，内地为了扶持刚萌芽的房地产业，从香港引进了商品房预售制度，1995年实行的《城市商品房预售管理办法》将其正式确定下来。这一制度是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款，其本质就是将消费者的消费资金提前转变为开发商的投资资金，从而加速整个建设工程的资金周转。商品房预售制度凭借其特殊优势，极快促进了国内房地产业的发展，目前我国主要城市的房屋预售率已经达到了80%以上。

乍一看，这个制度似乎在国内适应良好，但实际并非如此。一个健康的房屋预售制度必须建立在健全的信用市场以及严密的市场监管体系基础之上，很显然中国目前在这方面还不够完善。不少黑心房地产商利用制度漏洞，制造楼市虚假紧缺的现象，恶意哄抬价格，甚至变本加厉，将房屋重复预售最后携款潜逃，而信息滞后的买房者仍被开发商蒙在鼓里。这一制度导致的提前消费，将风险转移到了消费者身上，最终由消费者替开发商接手项目履行不能的残局，最直观惨烈的结果就是“烂尾楼”，即开发商因经济实力不强或者违法挪用资金，运作成本大部分依靠银行贷款和消费者的购房款，资金链断裂后，整个房地产项目即宣告停止，无法收尾。

【仲裁员观点】

那么，对于基数不小的烂尾楼受害者，该如何维护他们的权益？

一般来说，买房者如果遇到了烂尾楼去咨询法律人士，能否不还房贷，答案都是否定的。因为从法律关系层面解释，购房合同的相对方是买房者与开发商，贷款协议的相对方是买房者与银行。当楼盘烂尾，买房者可以去起诉开发商，找开发商索赔，法院也会判令购房合同解除，但若已到了这个地步，开发商账面上基本是没有资产可以执行的，买房者依旧得靠自己偿还银行贷款，银行通常情况下是不会因为借款人买的期房不能完工而解除贷款合同的，因为它主张的只是和买房者之间的借款合同关系，开发商如何，与它无关。这似乎就让买房者陷入僵局，一边是继续不断的负贷，一边则是入住无望的灰墙。

而2021年浙江的一起判例可以说改变了一贯以来的观念，案情就如上文所提到的，当事人许某购买了房屋后，项目烂尾了，开发商申请了破产，许某除了白纸债权什么也拿不到，便不想继续还贷，银行就其怠于还贷事实进行了起诉。一审法院认为，双方签订的《个人购房借款及担保合同》系当事人真实意思表示，权利义务明确。且合同中有关免除贷款人义务及增加借款人义务的条款均进行了提示和说明，也就是开发商交房义务的不能履行与买房者还款义务的继续履行无关，许某构成违约，需向银行归还借款本息。

许某不服一审判决提起上诉，结果产生了逆转，二审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，认为应由开发商承担剩余贷款的还款责任，且《个人购房借款及担保合同》中“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人……发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同……”系格式条款，与《解释》相抵触，所以银行要求许某归还贷款的请求不成立。也就是说，遇到这种情况，买房者不仅可以请求解除购房合同，也可以解除和银行的贷款合同，债权债务就转移到了开发商和银行之间，由开发商承担对银行的债务。

这个判决可谓十分符合公平原则了。一方面，它保障了知情权较弱的消费者的权益，普通购房者对于房地产市场的了解本身就比较少，对开发商能力的预估则更不用说。如果遇到烂尾楼，在买房者无过错的情况下，还要求其对剩余贷款承担还款责任，明显是加重了买房者的负担，处理这类法律关系时，不能因过度强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡；另一方面，警醒了银行在发放贷款的时候，要更仔细地审查开发商的资质，如果是银行自身未尽合理注意义务，那么其就可能要承担相应的风险。

（绍兴仲裁委员会仲裁员 余高明 | 单位：浙江星脉律师事务所）