【引言】

近年来，随着租赁市场的发展，转租的行为也在不断增多，时常出现层层转租的现象，那么未经出租人同意的房屋转租合同是否有效呢？首先，租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同，出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。其次，租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，并由承租人支付相应的租金。故而，在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同是有效的。

【法律依据】

《民法典》第716条第1款规定：“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。” 《民法典》第716条第2款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该条款与《合同法》第224条第2款完全一致。同时，《民法典》第718条第2款规定，如果出租人知道或者应当知道承租人转租，但未在6个月内提出异议的，视为出租人同意转租。

可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。

【仲裁员观点】

对于承租人未经出租人同意转租的行为，在没有其他无效原因存在的情况下，仅考虑转租的行为，民法典（包括此前的合同法）均明确的是转租合同有效，而给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同。原租赁合同解除的法律后果为承租人无法履行其与次承租人之间的转租合同而需向次承租人承担违约责任。

（绍兴仲裁委员会仲裁员 蔡世雄 | 单位：浙江大容律师事务所）