高企的学区房房价，让一些家长“望房兴叹”。在房产中介推波助澜下，“借读房”一词在圈内渐渐流行开。所谓“借读房”，顾名思义是借别人的学区房，给自家的孩子读书，房东和借房人不发生真实的房产交易。

绍兴“借读房”容易借到吗？背后存在哪些风险？对此，记者进行了走访调查。

花钱能买“入学资格”

但家长必须要有稳定工作

汪先生的孩子目前上小学四年级。这段时间，趁着周末，他跑了越城区多家房产中介，想给孩子挑选一套学区房。虽然学区房个别房源价格略有下降，但均价依然走高。

“单学区的房价，每平方米2.5万元左右；双学区房价，每平方米4万元左右，且越小越贵。不仅仅是贵，房东都不愿意接受贷款，需要一次性付款。”由于对楼市后续走势把握不准，汪先生迟迟没有下手。

这时，有房产中介向汪先生推销了“别样”生意：“如果你觉得价格贵，一时拿不出那么多钱，可以选择‘借读房’。”一番打听，汪先生这才发现“借读房”在圈内并不是秘密，有些中介甚至在微信朋友圈里大肆兜销这门生意。

3月12日，记者对越城区多家房产中介进行走访，发现房产中介在店内公开的房源信息中，并没有提及“借读房”，但添加一些中介的微信后，“借读房”的信息铺天盖地。如某房产中介微信显示：“元培中学借读，借读费8万元，中介费2万元，房东要求工作好，需房产抵押”“一中初中部借读，面积20多平方米，要求房产抵押，稳定工作，借读房13.5万元，中介费2万元”。

得知记者打听“借读房”的事情，某房产中介负责人很直接，她说：“你的单位，你老婆的单位先告诉我，我再看看符不符合要求。”据她介绍，“借读房”在房产中介圈早不是稀罕事，机构们共享房源信息，如果条件符合，很容易弄一套。

该负责人说，“借读房”不难理解，借房人向房东借学区房，给自己孩子读书，学区房会过户给借房人，双方不发生真实的买卖交易。过户后，房东可以住在房间内，也可以搬走，双方可以协商，但借期满后又过户给房东。这样反复操作，虽然麻烦，对借房人来说，花少量的钱，给孩子买到“入学资格”，比一次性花上百万买房划算。

那么，怎样才能“借”到学区房呢？房产中介透露，借房人必须具备两个条件：一是名下有房产，借房过程中，抵押给出借人（房东）；二是借房人必须有稳定单位。因为借期一般为三年，为了避免发生借房人不返还房产的风险，房东需要借房人拥有稳定工作，不是公务员、事业单位工作人员，他们根本不会借，否则房子借出去心里不踏实。

该中介还表示，近期楼市行情捉摸不定，后续走势不明朗，更多人持观望态度，使得“借读房”更加受宠。为了“借”成功，借房人和出借人还会想方设法寻找共同的朋友来担保。

记者调查发现，除了两个“硬条件”，借房人还需要支付三笔费用：一笔是借读费，8万元至13万元不等；一笔是中介费，基本为2万元；还有两次过户产生的税费。有房产中介举例说，如果借房人名下只有一套房子，单趟过户产生的契税为1%，以40平方米的小户型学区房计算，按照目前的学区房行情，大概要支付的契税为1万多元，两次过户就是两三万元。“如果双方谈成了，会签订一份协议。你是借房人，房子过户到你名下，少花钱让孩子又可以上好的学校，你一举两得。相比之下，其实房东风险更大。”房产中介负责人如是说。

从房产中介提供的“借读房”房源看，小面积居多。面积越小，成交越容易，有些房东捂房不卖，但自己又没有子女需要读书，于是选择出借赚一笔钱。还有些列入待拆迁征收的学区房，房东为了拿到拆迁补偿款，也不愿意出售。

“借读房”引发连环官司 借房人身心俱疲

把名下的房子借给他人使用，房东赚了一笔借读费，借期结束后，房子又可以回到自己名下。这种“神操作”模式，房东只赚不赔吗？其实并非如此，记者从法院了解到，因一套“借读房”，引发多场官司。案例背后，值得大家对“借读房”的思考。

早在1995年，阿明（化名）向越城区某房管所承租了一套有学区的公房，面积只有40多平方米，租金低廉。但双方租赁合同约定，未经房管部门同意，阿明不得将租赁的房屋转租、转让、转借或变相转租、转让、转借及买卖使用权。

2005年，阿明向阿军（化名）出具了一份委托书，同意将该公房使用权无偿让给阿军，并由阿军负责办理房屋过户相关的所有手续。不久后，阿明收到了阿军支付的两笔钱，共计7万元。且阿明向阿军提供了租赁合同、身份证等材料，便于对方办理房屋过户使用，并约定不作他用。

到了2008年，双方再次签订协议，约定“因阿军儿子读书需要，向阿明借用房屋一套（即涉事公房）”借期三年多。到了2012年，阿明以双方约定的借用期满为由向法院起诉，要求阿军腾退房屋。一审法院判决，阿军将涉事房产腾退给阿明。阿军不服，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。不久后，房管部门又将阿明告上法庭，要求法院解除双方的租赁合同，阿明腾退归还涉事房产。最终，法院支持了房管部门的诉讼请求。

两场官司结束后，又发生了一场官司。这一次，阿军认为涉事房屋属转让关系，于是将阿明告上法庭，要求阿明返还他之前支付的7万元。阿明辩称，自己把房子使用权借给阿军，对方的儿子获得了某学校的入学资格，之后考上高中、考取大学，圆了父子的梦想。阿军自己违约，不肯还房，双方已产生物权保护纠纷。之前阿军付给他的是房屋借用费等相关费用，法院应驳回其诉讼请求。

法院认为，双方签订的委托书虽约定阿明将公房使用权无偿转让给阿军，事后阿军支付了相应对价并签订了借用合同，且阿军亦未提交其他证据证明涉诉款项属于转让费。尽管阿明胜诉，但因借房引发的连环官司，让他身心俱疲。

“借读房”面临风险 事关诚信原则

采访时，一些房产中介机构也明确表示，他们不做“借读房”生意。“‘借读房’的借期一般三年，其间双方生活都存在变数，如借房人出现经济问题，不愿及时还房，易引发房产纠纷；还有涉事房子一旦列入拆迁征收，往往会产生安置补偿政策纠纷。我们中介牵连进去，也会被闹得鸡犬不宁。”房产中介负责人朱先生说。

浙江乾盛律师事务所杨进昌律师说，其实出借人和借房人之间借房关系属正常的民事行为，法律上并没有明确规定。尽管双方签订相应的协议，对借房一事的权利和义务进行约定，但该协议对第三人没有任何法律效应。房子一旦过户到借房人名下，借房人就是法律上的房屋产权实际控制人，房产不再在原房东的控制范围之内。如果借房人有诉讼纠纷，涉事房产可能会被查封或被处置，房东面临拿不回来房产的风险。

“至于借房人将自己的房屋或者资产抵押给出借人，看似出借人有了基本保障。因为双方属于借房关系，并不是真实的房产交易，背后抵押行为存在可能被认定无效的风险。从法律程序上看，这种抵押资产对出借人来说并不被保护。”杨进昌说。

绍兴市委党校枫桥经验研究中心副主任刘开君说，“借读房”现象涉及法律和道德两个层面的问题，法律上可能没有明令禁止，但风险巨大，于出借人而言要慎行；道德上则事关做人诚信问题，不以实际交易为幌子的借读关系，其实属于投机行为，挑战了诚信底线。此外，教育主管部门也应该深思，应继续推动义务教育资源配置均等化，更好地体现教育公平，从而弱化学区房的概念，从源头上不让“借读房”怪现象发生。

花十几万元买一个名校“坑位”值吗？

“买”一套“借读房”，借读费8万~13.5万元，中介费2万元，契税2万~3万元，总花费十几万元。还需要一系列繁琐的抵押手续，这笔买卖，值吗？

说是“买”，其实是“租”，“借读房”三年后还给房东，而且“买房人”一般不会实际居住，说到底，十几万元买的就是个名校“坑位”。如果说天价学区房还是以资产价值的形式出现，那么，十几万元的“借读房”费，则是对名校学位的明码标价。以现有市场行情，一套“借读房”最低12万元计算，分摊到初中3年，就是每年4万元，这个数字着实令人咋舌。

撇开“借读房”背后的虚假交易带来的法律风险不谈，天价“借读房”现象令人深思。

和天价学区房一样，天价“借读房”的主因，都是家长对名校的追捧。抢的人多了，名校学位就成了稀缺资源，最终表现出了这种超高溢价。但需要思考的是，这种追捧值吗？有没有盲目的成分？

教育资源的均衡化是教育发展的重要目标，我市通过持续多年的改革，各校之间的差距并没有家长想像的那么大。而且，无数的事实也证明，名校不是孩子成才的“保险箱”，比较起学校教育这个外因，后天的努力、家庭的教育、偶然的际遇等等筑就的孩子的智商、品性或许更加重要。因此，才会有学校不约而同强调“生源”的重要。“重高”升学率是家长衡量各校的重要指标，可其中有多少是学校教育的差异，又有多少是生源的差异？这是需要家长理性看待的。

（内容来源：绍兴晚报）