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一线城市放开限购,最近房价会大跌还是大涨?

2024-02-04 16:29

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随着房地产市场持续下行,一线城市也终于打开了限购的大门。广州和上海率先试水,北京和深圳预计也不会太远。那么,解除限购真的能够拯救房价吗?或者,有没有可能反而加速房价下跌?

最近,广州市宣布,购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房,不纳入限购范围。这也就意味着,外地人如果想要在广州任何城区购买120平方米以上的住房,将没有任何购买限制。

紧随其后,上海市也打开了限购的口子。在上海连续缴纳社保或个人所得税满5年及以上的非本市户籍居民,可在外环以外区域购买一套住房。在此之前,上海市的这条政策只对已婚人士开放,这一次调整之后,限购之门也向外地的单身人士打开。

除了广州和上海,最近还有一个重量级城市也解除了限购,被视为准一线城市的苏州宣布,在苏州购买住房将不做任何资格审查。苏州楼市对全国人民敞开供应,只要想来苏州买房就可以随便买,想买几套就买几套。

一线城市一直被视为供需最紧张的城市,有一种流传已久的观念认为,只要一线城市放开限购,就会引来全国人民的哄抢,房价肯定会快速上涨。那么,一线城市放开限购,真的会引发房价暴涨吗?

一线城市放开限购之后,房价到底会涨还是跌?有一个最具参考性的城市其实已经给出了答案,那就厦门。

厦门房价排名全国第四,仅次于北京、上海和深圳,比广州还高,以房价水平来看,厦门是当之无愧的一线城市。

去年11月,厦门全面放开了限购政策,在全市范围内购买一手、二手商品住房,不再审核购房人资格。那么,厦门房价放开之后,是否出现了暴涨呢?

《都挺好》剧照

以国家统计局的数据来看,全面放开限购的当月,也就是2023年11月,厦门的新建住宅价格同比下降了2.4%,环比下降了0.5%,二手住宅价格同比下降了6.5%,环比下降了1.3%;放开限购的第二个月(2023年12月 ),厦门的新建住宅同比下降了3.3%,环比下降了1.1%,二手住宅价格同比下降了7.1%,环比下降了1.2%。

以这几组数据来看,厦门解除限购之后,不仅没有迎来暴涨,反而在加速下跌,12月的跌幅相比11月份明显扩大。在以往对一线城市解除限购的各种预测中,很多乐观人士认为房价肯定会大幅反弹,偶尔有个别悲观的预测,至少也会认为短期之内肯定会反弹。但从厦门的房价走势来看,在放开限购之后,甚至连短期反弹都没有出现,反而是加速下跌。

厦门岛内寸土寸金,一向被视为供需最紧张的城市之一,但是真正放开限购之后就会发现,供需紧张的想象在事实上并不成立。其他几个一线城市,如果将来全面放开限购,房价走势也大概率如此。

一线城市放开限购,之所以无法刺激房价,反而在加速房价下行。核心原因就在于,楼市的供需关系已经深刻逆转,即使一线城市也不例外。

从供应来看,一线城市房产的充裕程度其实远远超过想象。比如北京,去年一年,二手房挂牌量从10万套增加到近17万套,大幅增长了7成,其他几大一线城市的二手房挂牌量,去年也都出现了大幅上涨。而且,每逢政策面出台救市消息,比如认房不认贷,下调房贷利率等等,二手房挂牌量反而会激增。这充分说明,每一次救市,都被卖家当成了出货的机会。苏州在今年1月31日全面放开限购后,大量二手房在第一时间下调了挂牌价。

而更核心的因素还来自需求层面的萎缩。需求的萎缩首先来自人口的萎缩,一线城市曾经对全国人口具有巨大的磁吸效应,但是现在,一线城市的吸引力已经越来越弱,2022年,国内四大一线城市的人口首次出现了全部净流出,2023年,一线城市人口流出的趋势依然在延续。对于楼市而言,失去了人口支撑,就失去了最坚实的基础。

除了人口流出之外,民众的财富缩水,在短期之内对楼市的冲击更加强烈。对于很多普通民众,无论是工资收入,还是被寄予厚望的财产性收入,都处于缩水状态。

《学爸》剧照

从工资收入来看,随着最近几年经济下行,无论是已经过了红利期的互联网等高薪行业,还是更多的普通行业,都面临较大的裁员和收入下降的压力,普通民众靠工资支付高房价的能力远远不如从前。

除此之外,以中植系为代表的各种平台大面积爆雷,很多高净值人群的财富烟消云散;恒大和碧桂园等房产巨头无力偿还巨额负债,也让很多债权人损失惨重;A 股市场一跌再跌,更是让很多普通人的财富被深度套牢……

无论是有钱人还是普通中产,很多人的财富处于缩水状态,面对一线城市的动辄千万元的高房价,有能力支付的人已经越来越少。过去一年,一线城市的房价已经开始破灭,房价跌幅比很多二三线城市的跌幅还大。

《流金岁月》剧照

一线城市的房产一直被视为硬通货, 短短十几年的涨幅高达20倍左右。但是现在,随着一线房产的神话破灭,在很多卖家看来,曾经的硬通货,已经到了急需套现的时候。

在这样的背景下,一线城市的限购之门如果完全打开,不会有太多的场外需求涌进来,因为被限购政策挡在门外的需求其实已经寥寥无几。取消限购真正刺激的,反而更可能是大量的卖家快速涌出,希望借此将一线房产多年积累的丰硕成果变现。

(越牛新闻综合自三联生活周刊)

作者: 编辑:陈文华

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